2010年3月31日 星期三

台大4連霸,淡江私校13年稱王、技職台科大第1

2010年3月 Cheers雜誌  文/吳永佳

長期作為企業與人才之間的橋梁,《Cheers》雜誌14年來執行「1000大企業人才策略與最愛大學生」調查,結果深獲各界重視。今年在「企業最愛大學生」的總排名中,台灣、成功、交通、清華大學4校學生依舊名列前茅;技職學校方面,台科大、南台科大各奪公、私立技職榜首;此外,企業對於新鮮人的能力,首重「學習意願與可塑性」(73.5%),最令企業憂心的則是「職場穩定度」(67.0%)。

《Cheers》雜誌「2010年台灣1000大企業人才策略與最愛大學生調查」,針對2009年《天下》雜誌1000大企業人資主管進行問卷調查,時間自1月14日起至2月6日為止,扣除未聯絡上與拒絕者,問卷共寄出1,192份,回收628份有效問卷,回收率53%。有以下重要發現:

◎ 台大4連霸,淡江私校13年稱王,技職台科大第1

今年在「企業最愛大學生」的總排名中,台灣、成功、交通、清華大學4校學生依舊名列前茅。與前3年調查做比較,整體排名變動很少,不過若把時間軸拉長,中央大學與中山大學從2001年至今都有漸進上揚的進步幅度。(圖表1)


若將私立大學獨立排行,則企業最愛的前5名皆為傳統私大,由淡江大學拔得頭籌,依序為逢甲、中原、輔仁、東吳大學。第6名起,開始有元智、銘傳、長庚等新興大學進入排行。(圖表2)


在企業最愛技職院校的排名上,國立由台灣科技大學穩居第1,台北科技大學及高雄應用科技大學分居2、3名。私立則以南台科技大學居冠,朝陽科技大學、文藻外語學院次之(圖表3)。


以新鮮人須具備的8大能力指標來看,在「專業知識與技術」、「國際觀與外語能力」、「創新能力」、「解決問題能力」與「融會貫通能力」5項指標上,仍由台大掛帥;但在「團隊合作」、「穩定度及抗壓性」、「學習意願強」3項指標上,成大學生則勝出為企業最愛。

◎ 學歷仍為多數企業選才標準

在5大產業心目中,各校大學生排名又是如何?高科技製造業除了台大、成大、交大、清大外,台科大居第5名;高科技服務業則有淡江擠進前5。

傳統製造業的排名也發生變化,由成大拔頭籌,接著為台大、清大、交大及中山;一般服務業排名與其他產業更是大相逕庭,前5名為成大、台大、政大、淡江、清大;在金融業排行中,政大及淡江更跳至較前名次。

學校與學歷,在所有企業心目中究竟佔多大分量?許多企業的儲備幹部(MA)明訂只收碩士生,譬如花旗銀行MA號稱只收全球Top 50名校與台灣法商學院畢業生;信義房屋的「聚英計劃」MA招募,也以國立大學、高學歷、碩士畢業生為主。

◎ 看人才,態度面最重要,最擔心的是穩定度!

企業對於新鮮人的能力,首重「學習意願與可塑性」(73.5%),次為「穩定度與抗壓性」(65.7%),「專業知識與技術」居第3(56.5%)(圖表4)。至於社會新鮮人通常需要多久的在職訓練,才可具備「即戰力」,近5成企業認為約需要5、6個月。

對於新鮮人最待加強的能力,企業也認為是「穩定度與抗壓性」、「解決問題的能力」等(圖表5)。至於新鮮人可以如何增進就業力?企業的建議是:培養職場所需態度、到企業實習、持續關注產業動態、參與研發計劃、多考證照等。

◎ 職涯中心的定位轉變

當台灣大學畢業生的就業率成為各方關注的焦點,甚至正式被教育部列為考核大學績效的指標時,學術龍頭台灣大學在生涯輔導措施上,也已開始革命。兩年前,台大首度打破由校內行政人員擔任職涯中心主任的慣例,主動從企業求才,先後找來台灣甲骨文(Oracle)教育訓練協理鄭玉梅,加上現任主任韓愛玫,為台大學生注入全新生涯輔導思維。

韓愛玫原任永豐金控人資長,在金融業資歷多年,「現在國外頂尖大學排名指標中,就業力就是其中評比的一環。我們目前的工作就是,讓學生從大一進來,就認識學校有職涯中心能幫助他們,而不是到了畢業前才跑來問:有沒有履歷表範本?我念xx系,畢業後能做什麼?」到台大後,韓愛玫積極以她在業界的人脈資源,找來許多企業CEO、人資主管,以「義工」身分,定期到台大給學生提供生涯實務諮詢。

對照多數學校仍由毫無產業背景的行政人員從事職涯輔導,在新鮮人求職環境越來越艱鉅的時刻,連台大都產生如此巨大的危機感,值得各大學重新審思職涯中心的定位與服務品質。

◎ 2010職場 10大新趨勢,不可不知

揮別2009年陰霾,面對景氣復甦的2010年,社會新鮮人該如何看待職場的全新變化?該如何做好準備,搶佔新機會?《Cheers》特別提出以下10大職場新趨勢:

趨勢1:整體需求反彈,但成長有限

2010年企業召募人才的策略,《Cheers》調查結果發現,有84%有招募需求,較去年增加53%。其中近66%採取一般性補缺,擴大徵才的比例有18%,其中高科技製造業及金融業擴大徵才比例較高(分別為30%與27%),其他產業則持平。而擴大徵才的企業,與去年相較,招募比例僅微幅成長13%。

顯見,景氣回溫後,新增的工作機會雖有成長,但仍集中在特定產業;且歷經去年的金融海嘯衝擊後,企業即使擴大徵才,擴增比例也趨向於保守。

趨勢2:新鮮人仍面臨嚴峻挑戰

2010年有近61%的企業有招募社會新鮮人的計劃其中約8成企業的招募名額在 50人以下。對今年畢業的社會新鮮人來說,雖然景氣較去年復甦,但近5年來,1000大企業招募社會新鮮人的意願,卻呈現持續走低的現象,顯示就業市場對社會新鮮人越來越不利。
  
根據《Cheers》累積的資料庫調查,2003年SARS風暴期間引起就業市場大幅震盪,但隔年景氣反彈後,招募社會新鮮人的企業比例便上升至69%,隔年進一步回復到往年平均約8成的水準。但從2006年以後,企業進用社會新鮮人的需求,便開始一路下滑,從79%下探至2009年的43%,今年雖反彈增溫至61%,但仍低於2004年SARS之後的水準。此一驚人的變化趨勢,值得各界關注(圖表6)。

但對照企業招募新鮮人需求持續下降的危險景況,多數大學似乎對短暫的景氣復甦過度樂觀。近期《Cheers》有機會深入各大校園,發現許多大學對今年畢業生的就業博覽會不若去年積極,不少就輔人員甚至自信滿滿地預測:「今年畢業生就業不成問題!」顯然,並未深入掌握當前產業變動最新趨勢,不禁令人擔心。

趨勢3:求職競爭並未減緩

另一現象是,整體工作機會雖較去年同期增加,但競爭並未減緩。平均單一職缺所接獲的履歷表104份,金融業甚至高達170份(表7)。企業平均必須正式面試11人後,才能招募到適任人才,金融業則是23人(表8)。以上數據與去年調查相近,顯示求職市場仍在消化去年失業至今仍在找工作的求職者。



趨勢4:2成5企業有外派中國需求

未來台灣工作者被外派中國的機會及需求將越來越高。調查中竟有25%的企業,招募新鮮人的工作地點為中國(包含港澳地區),主要集中於傳統製造業、高科技製造業與高科技服務業。代表台商外派人才的思維在年齡上開始向下延伸。

趨勢5:整體薪資兩極化

物價、房價高居不下,只有上班族的薪資停滯不前。但另一重要的現象是,在同一產業、同一職位上,上班族的收入差距愈來愈大,根據《Cheers》調查,有68%企業的薪資結構呈現兩極化發展。

趨勢6:新鮮人薪資差異化

在整體薪資走向兩極化時,新鮮人起薪也意外地跟著兩極化。即使在同一家企業中,有超過9成企業表示,對於新鮮人的給薪會是條件差異化。認為隨職務不同而有差異的企業約80%,碩士高於學士的企業約79%,而認為國立高於私立的企業也有32%。可以發現,學位以及學校,在企業選才時仍佔有重要份量。

趨勢7:主管階層年輕化

有7成企業認為,目前企業中管理階層平均年齡比過去低,且有近5成企業平均年輕4、5歲。金融業則有15%的企業,主管年齡層大幅降低了8歲以上。

究其原因有三。第1,績效制打破年齡框架,讓有能力者提早出頭。第2,企業擴大全球布局,人才需求比以前高。以福特汽車為例,過去平均40歲才有機會擔任協理級職務,現在平均年齡層往下降至35歲,經理級也年輕了5歲。因為福特進入台灣市場的歷史比大陸久,目前福特在大陸的主力幹部幾乎都從台灣派出。第3,產業變動帶來人力汰換,例如銀行業公股銀行大量民營化;花旗、匯豐、渣打、星展等外商銀行陸續併購本土銀行,組織整併引發人才大量換血。

趨勢8:部落格、網誌別瞎搞!

網路時代興起,各企業人資單位不只透過傳統的履歷、自傳去瞭解求職者,最新趨勢是有29%企業會上網搜尋求職者的網誌、部落格、社群等相關資料,作為參考!因此,在經營個人網誌、部落格或社群之際,別忘了除了分享好友之餘,還有一雙看不見的眼睛也正默默觀察你!不當言論就請小心發言!

趨勢9:新鮮人品格教育得加油!

只要企業發展,永遠需要新血。但企業的期待,與學校高等教育之間是否真的落差很大?在人才培育方面,有3成企業認為學校在「品格教育」方面有待加強,其重要性比再學習能力、專業能力、國際觀與外語能力……等都高,一般服務業更有近6成的選項為品格教育,顯示目前大學生在品格養成部份,還有很大的成長空間。

趨勢10:未來新世界,挑戰更多!

面對全球化競爭,未來新鮮人將面臨的挑戰愈加嚴峻、複雜!有6成企業認為最大的挑戰是「大中華區的人才競爭愈加頻繁;近5成企業認為「工作機會減少」;此外,企業招募新鮮人的比例越來越低、薪資水準持續走低、台灣市場越來越邊緣化,也都是企業普遍認為,將對新鮮人造成重大影響的重要趨勢。

《Cheers》雜誌「2010年台灣1000大企業人才策略與最愛大學生調查」調查說明:

本次調查是針對2009年《天下》雜誌1000大企業人資主管進行問卷調查,調查時間自1月14日起至2月6日為止。扣除未聯絡上與拒絕者,問卷共寄出1,192份,回收628份有效問卷,回收率53%。調查執行:《天下》雜誌調查中心

住宅租金投報率 北市僅2%

2010-3-31  自由時報

〔記者黃宣弼/台北報導〕根據房仲業者統計,在房價持續維持高檔,租金卻下滑的情況下,台北市住宅租金投報率平均只有二%,其中又大安、士林、中正區最低,都不到一.五%,至於台北縣因為房價相對便宜,住宅租金投報率平均可達三%以上。

根據永慶HOUSEFUN租屋的資料,大台北地區的租金持續下滑,九十九年第一季的租金普遍比上一季下滑近二成,和去年同期比較,則是下滑一.五成。

永慶HOUSEFUN租屋發言人涂金谷表示,金融海嘯後,經濟不景氣,商辦與店面空置率上升,連帶也影響一般住宅的租金。

以台北市來說,由於房價一直漲,有部份民眾擔心未來會追不到房價,所以就選擇先買屋,但因尚未使用到,只好先出租,導致供需不平衡而空租率大增,租期也拉長,種種因素都產生租金下挫。

2010年3月25日 星期四

窩居台北 先26年不吃喝

【聯合晚報╱記者嚴雅芳╱台北報導】

住展雜誌發佈最新「購屋痛苦指數」市調報告,報告顯示,台北市平均購屋負擔的「痛苦指數」,統計至今年2月止,台北市的購屋痛苦指數達26.3,較98年6月所作出的調查,8 個月來,因為台北市土地的飆漲,購屋痛苦指數又增加了2.8。

根據行政院主計處98年發佈的「職業別受雇就業者平均每月主要工作之收入」統計,台灣30-34歲民眾,平均每月工作收入為32,787元,雙薪夫妻年所得約為78.7萬元。而96年的月工作收入為34,304元,雙薪夫妻年所得約為82.3萬元,2 年來,雙薪夫妻小家庭的年所得未增反減,年所得減少了3.6 萬元、4.4個百分點。

所謂「購屋痛苦指數」,係以該區預售屋與新成屋的平均房價,乘以35坪3房的總價後,除以雙薪夫妻的年所得而得,顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。從統計可看出,要在台北市購買35坪3房的預售屋或新成屋,平均要26.3年不吃不喝才買得起。首善之區的大安區,平均房價更是首度正式突破百萬元一坪,達每坪103.3萬元,所以在首善之區的大安區,要長達45.9年不吃不喝才買得起,其次是信義區的37.1 年,及中正區的33.1年,顯示台北市的房價持續飆高,房價上漲的幅度遠遠高於所得成長。

住展雜誌發言人倪子仁說,從數字上可充份感受到,要在台北市購屋非但不容易,如想要買大安、信義與中正區三個精華區的房子,在所得沒有增加的情況下,更是難上加難,以台北市平均房價最便宜的文山區為例,買35坪的房子,總價就要達1,300多萬元,至於要進房價最高的前二個市中心精華地區,沒有3,000萬元根本買不到想要的房子。

雖說台北市的房價高不可攀,購屋痛苦指數更是痛至最高點,惟與台北市僅有一橋之隔的台北縣,購屋痛苦指數卻低出一大截,以三峽、林口、淡水、新莊、蘆洲及樹林為例,35 坪3房的總價在500~700萬元之間,對高不可攀的台北市房價而言,首購族要買房子,台北縣應該是前進的首選區域。

只是隨著年底新北市市長的選舉到來,台北縣的房市也是紅不讓,板橋新板特區開出80-90萬元一坪的豪宅,新莊副都心下半年有建商現在就已喊出6字頭的價格,連要蓋平民住宅的林口地區,329檔也出現4字頭的天價建案,顯示台北縣房價也隨著台北市而水漲船高,也是愈來愈高不可攀。




北市買三房住宅 不吃不喝26年
2010/03/12  【聯合報╱記者許佳佳/台北報導】

台北居大不易,根據住展雜誌最新調查,目前雙薪家庭在台北市買一間三房住宅,要不吃不喝26.3年才買得起。驚人的是,與上一次調查相比,短短8個月內,痛苦指數又增加了2.8年。

根據行政院主計處98年發布的「職業別受雇就業者平均每月主要工作之收入」統計,台灣30到34歲民眾平均個人每月工作收入為32,787元,雙薪夫妻年所得約為78.7萬元。

所謂「購屋痛苦指數」,是以該區預售屋與新成屋的平均房價,乘以35坪3房的總價後,除以雙薪夫妻的年所得而得,顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。

目前要在台北市購買35坪3房的預售屋或新成屋,平均要26.3年不吃不喝才買得起。

首善之區的大安區,平均房價更是首度正式突破百萬元一坪,達每坪103.3萬元,所以在首善之區的大安區,要長達45.9 年不吃不喝才買得起,其次是信義區的37.1年,及中正區的33.1年。

住展雜誌發言人倪子仁說,要在台北市購屋非但不容易,如想要買大安、信義與中正區三個精華區更難。以台北市平均房價最便宜的文山區為例,買35坪的房子,總價就要達1300多萬元‧至於要進房價最高的前二個市中心精華地區,沒有3000萬元根本買不到想要的房子。

不過,台北市僅有一橋之隔的台北縣,購屋痛苦指數卻大幅降低。以三峽、林口、淡水、新莊、蘆洲及樹林為例,35坪3房的總價在500萬到700萬元間。

倪子仁說,以目前市況來看,買不起台北市房子的民眾,可往購屋痛苦指數較低的台北縣、桃園及基隆地區挑選。台北縣新莊、蘆洲與林口等地區,不久後就有捷運線陸續完工通車,可作為優先選購的地區,至於基隆與桃園地區,有許多建案幾乎是以成本價在銷售,購屋者也可掌握時機。

都會區逾8成民眾:房價不合理

【聯合報╱記者許佳佳/台北報導】
內政部營建署國土規畫及不動產資訊中心昨天公布,去年下半年全台五大都會區對房價一致看漲;但五大都會區中,有高達86%的民眾已經覺得房價不合理,台北縣市受訪者覺得房價不合理的比率更超過92%。

政大教授張金鶚表示,在房價偏高且買方多認為房價不合理之下,未來買盤的支撐力道有待觀察。

房價上揚已使得購屋負擔明顯變重,調查指出,五大都會區去年下半年的平均購屋總價達656萬元,比去年上半年增加約56.5萬元。而台北市平均購屋總價則是1000萬元,比去年上半年又增加100萬元。

目前五大都會區的平均房價所得比是7.08倍,台北市則是9.06倍,這兩個數字都比去年上半年的6.65倍與8.89倍更沈重。其中,台北市的貸款負擔率是36.12%,也就是平均每購屋100元中就有36元是靠貸款,不僅是五大都會區最高,也比全台平均值的28.21%明顯高出許多。

這項調查在今年元月透過電話訪問進行。結果顯示,五大都會區去年下半年房價綜合信心分數為132.29分,較上半年的115分增加,而且各地區均高於100分的基準分,呈現整體看漲趨勢。

在已購屋者中,有6成看漲近半年的房價;看好未來一年房價上漲的民眾則有53%。在想買房子的民眾中,則有84%看漲近半年房價,逾5成看好未來一年價格。

調查還指出,全台39%新購屋者,以房價為買屋首要考量;但台北市則以交通便利性需求比重最高。

至於政府停辦優惠房貸,有高達42%的受訪者認為影響有限;但對南部的消費者衝擊很大,其中在高雄縣市,有36%的受訪者認為有顯著的負面影響。

整體而言,張金鶚認為,在房價偏高且買方多認為價格不合理下,許多買方目前還在觀望政府政策。



Comments:很多人看到這個新聞可能看看就算了,沒有去想到要找原始的報告來看。其實原始的報告資訊更多,也不會被媒體斷章取義,所以對房地產市場有興趣的人,建議可以好好去找原始報告來閱讀。請上「財團法人國土規劃及不動產資訊中心」,點選市場資訊中的住宅市場其中的住宅需求資訊裡面有很多文件,而這篇新聞所引用的就是「98年下半年」的報告。

政府研擬公開房價

2010/03/25 08:42 時報資訊

【時報-台北電】內政部官員昨日表示,政府相關單位正研商在不影響個人隱私下,公開房屋成交價等相關資訊,至於公布的最小範圍成交價是否可以連個案(某棟樓)資料都公開,仍有待研商,相關房價資訊網頁最快將於年底前開始建置。

內政部官員表示,日前經建會邀集金管會、財政部及內政部討論合理房價,其中最重要的結論,就是讓資訊透明化,金管會聯合徵信中心有許多房價資訊,公布哪些資訊可以既不妨害到個人隱私,又可促進市場透明,正是金管會目前在研究的問題。

 內政部官員表示,房價合理化方案目前已送行政院審核中,一旦獲政院核定,相關單位將研商未來所公布的資訊範圍。他表示,資訊公開仍得顧及個人隱私。(新聞來源:工商時報─記者于國欽/台北報導)

2010年3月24日 星期三

基金熱 理專最肥

2010-03-25  工商時報  【記者陳欣文/台北報導】

     去年開始回溫的基金募集熱潮,塑造了年薪比總經理還高的銀行理專。不過,基金公司砸大錢的結果,雖有不錯的募集成效,但是基金閉鎖期一過,基金規模驟減、銀行獲利也沒增加、投資人進出結果也如同一場空,這種「獨厚」理專的銷售手法,主管機關正研擬對策來導正市場亂象!

     基金業者透露,主管機關及公會正徵詢業者意見,希望學習美國將基金銷售的相關費用完全揭露的方式,來抑制基金公司為了拚募集成績砸大筆錢給理專的惡性競爭,將市場的競爭力引導到基金商品上。

     對此,投信投顧公會理事長蕭碧燕說,揭露佣金的方式不是不好,但是也可能衍生出更多的問題,例如複雜程度不同的商品,理專在銷售時候收取的佣金自然會不同,但這不表示佣金多他就賺比較多,他付出的時間相對較高。因此還必須全面性考量,包括銀行給理專的獎金制度等,才可能解決問題。

     去年3月開始,國內基金市場開始回穩,國內投信開始募集新基金、投顧業者開始引進境外新秀或是強力促銷原有基金,企圖喚回金融海嘯流失的資金。為了衝刺基金銷售量,向來視銀行理專為「衣食父母」的基金業者,砸下大筆預算給理專當作佣金或者辦各種活動,就是希望有較佳的募集成效,也讓理專的荷包滿滿。

     正因基金公司銷售基金給高額佣金,一位銀行總經理就說:「有理專的薪水比我還高!」。

     這樣禮遇的結果,如果投資人因此獲得資產配置上的需求,也不失為成功的銷售基金策略,但是,不幸的是,理專喊進喊出基金和營業員買賣股票速度差不了多少,對於以中長期投資為目標的基金投資來說,這樣的資理財方式有待商榷。

     對基金投資人來說,買基金最好從本身的資產配置出發,蕭碧燕就說,投資人最好從本身的「需求」出發來投資基金,對於已經有同質性的基金者來說,何必因為理專推薦就一直買呢?

     要評斷理專是否憑藉專業推薦基金給你,可以他建議你買進、賣出基金的頻率作大致評估,通常理專不會只賣新基金不推舊基金,或是要你賣掉手中基金然後去買另外1檔同類型基金。

通膨吃掉利息 我邁入負利率時代

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

國內景氣復甦、物價上漲,台灣正式進入負利率時代。也就是說,民眾目前存放在銀行的定存利息收入,全部被通貨膨脹吃掉,實質利率由正轉負。

銀行業者指出,景氣好轉,實質利率卻由正轉負,顯示利率有往上調升的空間。

行政院主計處日前公布,今年2月分消費者物價指數(CPI)較上月漲0.53%,較上年同月漲2.35%,1至2月平均年增率則為1.30%;今年全年CPI漲幅預估1.27%。

但在銀行定存方面,包括台銀及三商銀等各大行庫目前的1個月定期存款利率機動為0.59%、固定利率約0.58%;1年期定儲機動利率為1.03%、固定利率則是0.915%,已經低於1至2月CPI平均年增率1.3% ,亦低於主計處預估今年CPI預測值1.27%。

金融界人士指出,物價上漲,銀行定存利率卻維持原水準,國內實質利率已經由正轉負,台灣已正式邁入負利率時代,等於民眾存在銀行定存所產生的利息收入,扣除物價上漲指數後,被通膨吃掉;景氣復甦、物價上漲、實質利率轉為負,預計在不久的將來,國內利率有往上調整空間。

央行總裁彭淮南上周在立法院接受立委質詢時即指出,去年全年的CPI平均下跌0.87%;今年迄今物價卻已經上漲逾1%;他強調,「目前來看,物價還是在可以接受的範圍、還是溫和的。」

但從最近央行擴大沖銷規模、頻頻拉升短期指標利率等觀察,顯示央行貨幣政策已開始轉向,惟因物價溫和上漲,短期內央行將維持適度寬鬆基調。

【2010/03/24 聯合報】

2010年3月23日 星期二

錢能買到快樂?研究:只要比親友更有錢就行

2010-03-23 【中央社】

     有錢能讓你快樂,但前提是你要比你的鄰居、朋友更有錢。

     英國「每日郵報」(Daily Mail)網站今天報導,最新研究發現,擁有你的夢想家園、買下你一直想要的車子,或銀行帳戶有數百萬存款,都不會消解你想要和週遭的人比較的渴望。而萬一他們比你還有錢,那你就會覺得很悲慘。

     研究發現,對社會地位不如別人的怨嘆,似乎會抵銷人們因富有而產生的滿足感。

     在這項「英國家戶委員會調查」(BritishHousehold Panel Survey)中,科學家們檢視1萬名受訪者的快樂水準,並比對他們的收入,結果顯示,收入雖有一定程度的重要性,但社會地位更重要。

     而這就是鄰居親朋會造成影響的關鍵所在。華瑞克大學(University of Warwick)的研究者鮑以思(Chris Boyce)說,過去40年來大家的生活水準都提高了,但每一個人都一樣。

     他說,「雖然我們的車子更快了,但鄰居的車也是,因此我們並沒有比別人更了不起。只要沒有最大的房子或最快的車子,它們所帶來的快樂就不如預期。」

     「如果你知道朋友們一年賺200萬英鎊,那一年賺100萬英鎊就不足以讓你感到快樂。」

     鮑以思擔心,我們有太多人急著去賺更多錢,卻犧牲了建立更強的人際關係。

     將這項研究結果發表在「心理科學」(Psychological Science)期刊上的鮑以思說,「如果每個人都必須拚命才能比別人好,那表示如果我們都少拚命一點,就會更有時間去作一些對我們的幸福有建設性的事。」

     每日郵報並報導,以前的研究已發現,那些老是自覺被朋友的物質成就比下去的人,更容易罹患心臟病、糖尿病、癌症及高血壓。(譯者:中央社楊超寰)

2010年3月17日 星期三

幼稚園生保險 一國兩制

    
【經濟日報╱記者李淑慧、邱金蘭/台北報導】

幼稚園兒童的保險出現「一國兩制」,各縣市幼稚園編制內的兒童,有100萬元學生團體保險死亡給付,編制外兒童則沒有學生保險保障,金管會提醒父母,可能要透過商業保險,自行替小孩作好保障規劃。

金管會11日向立法院財委會專案報告保險業經營現況,立委關切保險法第107條有關兒童保單規定修正的後續影響。

立委指出,現行學生團體保險是政策保險,雖不受保險法修法影響,仍有100萬元學保死亡給付保障;各縣市幼稚園超額收取的幼齡學童,卻因修法,失去利用商業保險提供的死亡保付。

這些各縣市幼稚園超額收取的幼童,因屬於規定名額外的學生,未來只能獲得殘廢或醫療給付,無法獲得任何死亡給付,形成「一國兩制」的不合理現象。

立委羅淑蕾等人提案要求,不論編制內、外,都是中華民國國民,應有權利享有公平的學生團體保險,因此主管機關應儘速與業者會商解決辦法,將現行編制外的學生納入同樣的投保機制。

金管會保險局長黃天牧表示,保險法第107條有關兒童保單新規定在2月3日發布實施,對於學生保險因其他法律另有規定,不在適用範圍內,因此學生投保的學生保險,仍依教育部相關規定辦理。

根據教育部規定,幼稚園一班編制內的兒童是30人,這些編制內的兒童,都有投保學生團體保險,但幼稚園超收的編制外兒童,便沒有學生保險。

黃天牧表示,對於編制外兒童能否納保,日前在一項會議中,教育部仍堅持編制外的兒童無法納入投保學生團體保險,只能透過商業保險滿足需求,由於這是教育部的規定,權責不在金管會,金管會也沒辦法。

婦嬰險還本設計 懷孕保障多留意年齡限制 須妊娠30周前投保

2010年03月16日蘋果日報
    
【林巧雁╱台北報導】現代人愈來愈晚婚,高齡產婦容易出現各種問題,可以考慮懷孕時投保婦嬰險,保障自己與小寶寶,還本的設計等小朋友長大後還可當作學費。「紐約人壽珍愛貝比還本保險」推出以胎兒為主約專屬保單,是首家將腦性麻痺、重大燒燙傷列入保障範圍胎兒險。


有備無患

懷孕婦女若要投保最好提前規劃,大多數保險公司規定懷孕30周前才能投保。國際紐約人壽行銷長黃振國說,因為許多疾病在懷孕30周後可被檢查出來,保險公司不希望孕婦發現有問題才買保險。

保險儲蓄雙功能


另外要注意投保年齡,國壽是15~40歲,國際紐約人壽是18~42歲。限制保額方面,國壽50~300萬元,國際紐約人壽50~300萬元,保誠人壽10~400萬元。

「紐約人壽珍愛貝比還本保險」是以胎兒為主約專屬保單,「特定重大殘疾」給付包含腎臟發育不全、小兒麻痺症、風濕性心臟病及雷氏症候群等,是業界獨家納入胎兒險中保障疾病,也是首次將腦性麻痺、重大燒燙傷列入保障。

黃振國說,只需繳費6年就可享有12年保障期間,第7年起每年可領取「生存保險金」,一直到第12年保障期滿為止,等於是「用利息買保障」,所繳保費不流失,兼具保險與儲蓄的雙重功能。

納入先天性疾病

國壽保單則是媽媽為主約,嬰兒為附約,繳費3年,保障7年,嬰兒出生若有先天性重大疾病,或住院醫療,都可得到保障。保誠人壽婦嬰險也是以附約方式搭配,首創女性因意外所需臉部整型手術及意外燒燙傷皮膚移植給付。

保誠人壽羅宏彬協理說,對有生育計劃的女性,投保婦嬰險可以保障妊娠期間併發症,如子宮外孕、葡萄胎、死產、新生兒死亡、早產兒、羊水栓塞等併發症,保險給付5~100%不等的比例,可讓懷孕的媽媽更安心待產,此外還保障34項嬰兒先天性重大殘缺。

2010年3月13日 星期六

外銀開戶 可免帳管費

聯合理財網 2010/03/11
【經濟日報╱記者黃欣/台北報導】

想開設外銀帳戶,不少民眾第一個想到的是會被收取帳管費。外銀個金部主管表示,為吸引民眾開戶,即日起到明年1月底,不但帳管費「免費」,也調降開戶門檻,對想開外銀帳戶的民眾來說,現在是開戶的好時機。


外銀的帳戶半以高階富裕人士的理財帳戶為主,最低門檻一般要達新台幣300萬元,若是資產低於這個水準,就需加收帳戶管理費,每月帳管費金額約1,000元。

也有外銀推出較低門檻,且非財富管理等級的帳戶。例如花旗的活利理財帳戶,開戶門檻25萬元,目前也不收取帳管費;荷銀的「行動金融家」則採無摺存款,門檻是新台幣50萬元,年底前免帳管費;但明年1月1日開始,總資產未達50萬元者,要收500元帳管費。

滙豐銀新推的「運籌理財」是財富管理帳戶,但開戶最低金額降到50萬元,而且在明年1月底前免收350元帳管費。

滙豐銀資深副總裁暨個人金融處負責人繆莉莉表示,50萬元不只是現金資產,包括保險、投資金額等,全都含括在內,是目前外銀門檻最低的財富管理帳戶。繆莉莉表示,過去門檻需達100萬元的「菁英運籌理財PVA+」帳戶,滙豐銀也會轉到現在運籌理財帳戶,原有客戶權益不受損,且明年以前同樣可享免帳管費優惠。

2010年3月10日 星期三

北市移民潮 湧向新北市

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】


北市房價愈飆愈高,迫使民眾加快移民新北市,房仲業依房屋買賣移轉件數分析,新北市以淡水、板橋、三重、新店、新莊、土城、汐止等七個行政區去年交易最為熱門;其中淡水房屋交易量一年大增2812件,高居新北市之冠。

台北市房價去年掀起新一波飆風,根據台灣不動產交易中心統計,去年北市成屋平均漲幅高達2成1,從每坪35萬元漲到43萬元,另根據永慶房屋最新數據,目前北市中心板塊平均成交價更來到一坪52.8萬元,再創歷史新高點。

相較於北市,今年底將正式升格直轄市的新北市,去年雖也漲了2成3,但平均房價為19.9萬元,仍是相對便宜。另以新北市的一級城市來看,一月成交均成交價為25.6萬元,相當於在新北市買房子,可以省下一半的預算。

也就在如此明顯的價差之下,跨區移民潮愈來愈明顯。永慶房仲集團協理黃增福表示,年後大台北出現新一波購屋潮,永慶進一步調查,原住北市但想到北縣購屋的比率,就高達24%,相當於四分之一的北市購屋人向北縣移動。

黃增福表示,過去大台北地區跨區購屋,主要是北縣到北市買房子,尋求更好的居住品質,但過去半年顯示,這種情況也在快速下降,從北縣到北市購屋的比例去年一路從16.4%降至今年2月的10.4%。

除了移民速度加快,過去的大台北移民風,主要是北縣區內移民,落腳處則以新興重劃區為,如林口、三峽北大特區等,但自去年以來,則明顯由北市移向新北市的一級城市。


像是北縣的淡水、板橋、三重、新店、新莊、土城、汐止等區塊,去年成交量都是明顯成長。淡水從前年的8399件,去年增加到11,211件,增加2812棟,高居第一,另外板橋、三重去年房屋買賣件數也都站上萬戶水準。此外新店、新莊、土城、汐止等,也都有600~1300戶的增加量。

黃增福分析,和台北市相比,台北縣的生活機能同樣完善,以往不少北市民眾有濃厚區域購屋情結,但在市中心房價讓受薪階級難以承受之下,只好「以交通時間換便宜房價」,而上述有捷運交通便利性的新北市一級城市,因此紛成大台北新購屋熱區。

以淡水為例,經由淡水捷運線,50分鐘即可抵達台北車站,但房價卻是台北車站附近的一半,因此交易量節節上升;板橋近年已逐漸成為台北縣的信義計畫區,捷運30分內可達台北市中心,房價相對便宜,因此買賣移轉也增加不少。三重則因和台北市只有一橋之隔,房價也只有台北市的一半,因此皆吸引許多預算有限的首購族群。

新北市升格 新莊、板橋漲最大

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】


北縣今年底正式升格為新北市,哪裡受惠最大?住展房屋網統計,從預售房價漲跌來看,新莊和板橋是兩大主要受惠區。

住展房屋網總監陳韻如表示,北縣升格議題先前已讓房價上漲一波,去年內政部正式通過升格後,議題再升溫,其中又以新莊及板橋受惠最明顯。北縣各行政區房價09年較08年多僅微幅上漲,甚至下跌,但新莊與板橋均有兩位數成長。

在新莊市部分,陳韻如分析,新莊因為兼備捷運、重劃區雙重題材,升格議題發酵特別明顯,不僅吸引不少投資置產、首購換屋客層也紛紛湧進該區,已成近來繼板橋之後,北縣未來的明日之星。

與97年的預售、新成屋的平均行情相比,陳韻如指出,新莊09年房價漲幅達到16.9%,不但個案開價喊到4字頭,也首度榮登北縣漲幅的龍頭寶座,可說是去年度北縣房市最熱絡的地區。

新莊分為上新莊和下新莊,上新莊以副都心及一旁的頭前重劃區中原段最具代表性。去年推案都集中在中原段,由鄉林「鄉林淳風」、興富發「新富都」進場試水溫,由於銷售極佳,今年包括遠雄、潤泰、冠德、國泰、鄉林、興富發及中悅等大建商對此區都是躍躍欲試。

另外新莊西側區塊,俗稱下新莊地段,由於新莊捷運線在本區設丹鳳與迴龍兩站,也是升格題材發酵最明顯的區塊。目前指標案為案量達90億的「峰景鳳翔」。另外,推出一系列捷運案名的寶佳機構,預計規劃8期,目前銷售中的是第4期「捷運上郡」。

板橋市為目前縣府所在地,升格後,新北市市政府也仍座落於新板特區,一向被視為是升格主要受惠區。儘管這兩三年當地在三鐵共構議題下,房價已漲了不少,不過去年仍再上揚約13%,僅次於去年爆紅的新莊。

陳韻如表示,板橋的地段價值,其實這幾年已被多數人所認同,由捷運江子翠、新埔等地區區外人口進駐比例提升這點即可看出,08年前板橋只有新板特區價格能被外客認同,其他都靠區域客支撐,但09年起區域內各工地外來客比例都明顯大增,房價也立即出現反應。

板橋去年平均預售房價再上揚13個百分點,去年大力行銷的「T-PARK遠東通訊園區」也是主因。當地房價過去只在30萬上下,但搭著此一題材,「遠揚加州」得以賣到一坪43萬元,不但大幅抬高亞東地區的地段價值,包括鄰近的樹林、土城、中和也都同步受惠。

2010年3月9日 星期二

年輕人為什麼住不進台北市?

住展 2010-03-09 第343期

不是所有年輕人都應該住在台北市,但是想住台北市的年輕人應該都有住進的機會,甚至應該有住進高水準房屋的機會,為什麼不能?並不是因為他們能力不行,而是對於住宅的觀念被嚴重誤導了。

人類有「免於恐懼的自由」,但許多所謂的社會賢達人士與媒體卻不斷地在散播沒有住宅的恐怖,逼使無屋的年輕人必須去「購買」一戶住宅,即使超過他們的能力。這種強調「擁有」,不強調「使用」及「品質」的觀念,導致大多數年輕人不是成為「屋奴」,就是被迫採取「放棄」的態度。反正買不起,不如放棄!

於是年輕人的企圖心被澆熄了,年輕人的榮譽心被埋沒了,產生了大量的「賴家王老五」,不論年紀有多大,還是賴在父母家裡,而將自己的所得全拿去消費掉(月光族),美其名是追求生活品質,其實是自我放逐的一種逃避心態,於是社會問題又回到每個家庭,以往大家族的缺點,如居住空間狹小、居住品質不良問題、家庭支出由誰負擔問題、婆媳地位爭奪問題、甚至兄弟姐妹爭產問題,都一一浮上檯面,成為許多家庭中的每月爭吵之因。

由於許多家庭都必需面對這個問題,所以年輕人不快樂的比例自然上升了。

住宅為何讓年輕人不快樂?

由於年輕人被灌輸了「住者有其屋」的錯誤觀念,總認為沒有屬於自己的住宅足以棲身,就沒有安全感,所以常常還沒存到足夠的錢,就以超出自己的能力「購買」住宅,那些在山巔、在海邊、在郊區的房屋,往往並不是他們最喜歡的房屋,而購買的原因常常只因他們的能力「買得起」。

就是這種可悲的思維與觀念,導致年輕人不是擠在父母逐漸老舊的房屋裡,就是去買了價格便宜卻不滿意的郊區住宅,他們怎麼會因「房屋」而快樂呢?

所謂「人生不滿百,常懷千歲憂」,事實上台灣的房屋已經多得使租金便宜到嚇死人的地步,為什麼還有那麼多年輕人非要買不可?而且買的又多是自己與家人們都不太喜歡的住宅?還總要編些理由與夢想來支持自己的購買,事後再抱怨被建商所騙,人們有免於恐懼的自由,但為何常讓自己陷在「恐懼」與不快樂的情況下呢?

可嘆的是,要解決這個問題的方法,卻又是那麼地簡單;只要讓年輕人「租」自己真正喜歡的房屋住就可以了!

孩子們多希望住那裡?

很多年輕人購屋時的口號常是:希望讓孩子們有一個「良好的成長環境」。但他們真正在乎孩子們喜歡住在那裡嗎?

大家想想,如果買了一幢新開發地區的住宅,子女的同學們會是什麼樣的人?子女們的社交圈子會是什麼樣的環境?子女們可以接觸到什麼可以與世界接軌的店面、商品與資訊?他們每日花在無變化的通學時間會有多長…等等。

我們躺在家裡作夢,祈求有一天所居住的地區會發展良好,房價可以增值的同時,在這段五年、十年,甚至更長的時間裡,我們卻每天每天地犧牲了子女們的黃金成長時間,為了「擁有」一幢住宅犧牲這麼多,值得嗎?真是為了要讓子女們有「良好的成長環境」嗎?孩子們真正希望住在一個什麼樣的成長環境裡呢?

如果我們問任何一個孩子,是希望住在仁愛路、忠孝東路、信義計畫區,還是郊區較便宜一點的房子 ,相信一秒鐘他們就已有答案,可是父母們真的聽到了嗎?或是真的在乎嗎?

為什麼不選擇孩子們希望住的地方呢?造成這種言行不一的原因只有一個,就是「住者有其屋」的舊思維,因為年輕父母只買得起「郊區」的住宅!

他們為什麼不去「租」最好的市區住宅呢?去給自己和子女們一個黃金成長期呢?只要拿掉「買屋」的包袱,不但可讓自己負擔減輕(不必付貸款利息),還可讓孩子們有段快樂且多彩多姿的成長歲月,可是大多數的父母卻沒有做出這種選擇。

人們的青春有限,子女的成長歲月也有限,所謂「花開堪折直需折」,每個人最能享受家庭生活與陪伴子女成長的黃金時間,往往從三十歲到五十歲就會結束,能在這段時間為子女們提供一個舒適的、空間充足的、區位條件良好的居住環境的價值最大,可是由於觀念被嚴重誤導,在這段時間中,台灣的年輕父母們最主要的生活重點卻是努力賺錢付購屋貸款,而所購買的房屋,往往不是空間(坪數)不足,就是區位不佳!

最可惜的是,在這段努力付貸款的時光中,往往就把一個「家庭」的黃金歲月犧牲掉了,當家長們超過了五十歲,能力足夠了,可是孩子們都已經上了大學,甚至準備離家就業了,他們真正需要家庭的黃金成長期已經結束了。

如果父母們真正希望孩子們的成長不要輸在「起跑點」,應該如何選擇呢?

Comments:其實我不認同小孩都一定要讀明星學校,也不認為所有的小孩都真的喜歡或習慣都市中心的生活,或是讓小孩在市中心生活就會比較快樂,但是為孩子找一個好環境的想法是對的,只是每個人對於好環境的定義並不同。以我來說,要不要選擇住在台北市的市中心不是租不起,而是我不認為小孩子的童年應該在空氣污染嚴重,很難隨時接觸到大自然的環境下度過,更不認為小孩子需要從小就跟同儕競爭與比較。童年的純真與快樂,其實才是我最想給孩子的資產。

父母們真正希望住那裡?

我們的父母,或是五十歲以後的我們,真正希望住那裡呢?是喜歡住SOGO、新光三越或台北101附近?還是喜歡住在缺乏大型百貨公司或醫院的郊區呢?答案相信也是一秒鐘的問題,但為什麼卻有那麼多的老年人要移居郊區呢?往往也只是因為郊區房屋便宜!

但為什麼不用租的呢?因為他們恐慌,恐慌未來的所得可能不足以支付晚年的生活所需,所以常將台北市的舊屋出售,至郊區購屋。真所謂「春蠶至死絲方盡」,直到死亡仍要做屋奴,結果常為了追求擁有一戶住宅的安心,卻失去了晚年的生活品質,當人們離開這個世界時,有沒有「擁有」一幢房屋,會有什麼不同呢?值得為「擁有」一戶住宅,而犧牲那麼多嗎?

目前有一些市區內靠近大型醫院或購物中心的高級老人安養院,雖然收費甚貴,但仍有許多老人進駐(用租的),這其實就是一種老人們的頓悟,郊區無法提供老人們所渴望的醫療水準與熱鬧,甚至會增加子女們不去看望的藉口,如果到了老年時候,還不能順著自己的希望過生活,人生到底在追求什麼?

房屋帶給人們的應是快樂

「食、衣、住、行」是人們的四大需要,也是最能帶給人們快樂的要素,由於住宅已有供過於求的現象,台灣人應該都能夠因房屋而有快樂的人生。剩下的只是將舊觀念更新,要徹底改變「住者有其屋」的錯誤思維。

人們要建立「想住那裡,就租那裡」的新住宅觀,讓每個家庭能從「屋奴」中解放,也讓每個人由「恐懼」中解放。

要「擁有」住宅唯一的理由是怕無屋可住,但台灣的房屋已有嚴重的供過於求情況,我們為什麼還怕沒有房子可住呢?年輕人所面對的選擇,是要去「買」能力買得起但卻不喜歡的住宅,還是去「租」自己喜歡的住宅呢?如果租不起,就一定買不起,但買不起通常還可以租得起!
大家想想,我們去渡假村、去坐遊輪、去住高級觀光飯店,那些渡假村、遊輪、觀光飯店的價格有多高,我們怎麼可能買得起,但我們為什麼不會恐懼?只因為那些設施的價格與我們何干?任他價格再高,我們只要付了一日的租金,就可以享受一日的快樂。

付租金不如付利息的迷思

台灣的年輕人常被一種錯誤的觀念所影響,總認為付租金是一種「損失」,而不是一種「獲得」。常以為所付的租金就會不見了;但如果拿來付購屋利息,就是「投資」,將來房屋增值了,就可一次賺回。這也是一種典型的「致貧資訊」!

因為,我們最喜歡居住的住宅,往往並不具有最佳的增值機會。因此,必須分開考慮!對於自用的住宅,就應該去租自己喜歡的區位與房屋,可能在學校附近、公園附近或是工作地點附近;可是對於投資的房屋,就應該購買租金收入最高的地區或商品(如東區小套房)。

舉例而言,如果有一個台北大學的教授到郊區去教書,對他最適合的居住地點應該是郊區當地,可是郊區的房屋是不是最能增值的呢?往往不是!因此,他最好的決策應該是投資一戶比較會增值的台北市房屋,但因為房價高,所以坪數可能較小(不適他居);同時,又在郊區當地租一戶景觀好,坪數充足的住宅(適合他居),相信以相同租金一定可以租得到。

這有什麼好處呢?除了滿足居住需要外,如果有一天他轉到別的大學教書了,很快就可以搬到新學校附近(租到房屋),不會有任何牽掛和損失!可是如果是用買的,他必須「急售」現有郊區住宅,價格一定不會好;在新的工作地點,又必須面臨「急買」的壓力,價格一定高,這樣一進一出,自然會有損失,再加上他投資在台北市的房屋,增值或出租的機會可能還遠大於郊區的住宅。所以許多外行人常建議年輕人「先買郊區便宜房子,等錢多了再換入市區」,顯然就是一種典型的致貧資訊!

上海人曾有一句諺語「寧要浦西一張床,不要浦東一間房」。因此,最佳的解決方案應該是在浦西買張床,在浦東租間房,可是對於迷信於「住者有其屋」的大多數購屋人而言,他們的做法,往往是在浦東買間房,丟掉浦西一張床,最後就必然會落入投資的最差情況,不但被「套牢」,而且還犧牲了每日的居住品質。

「寧付利息,不付租金」的錯誤思維阻礙了人們對居住品質提昇的機會,也導致許多年輕人只能「買」到自己能力可以買得起的房屋,而不是「租」到可提昇自己生活品質與快樂水準的房屋。

雖然台北市的餘屋數量愈來愈多,好品質的房屋也愈來愈多,但卻很少年輕人去租、去使用、去享受,而寧願住在郊區自購的住宅中,每日花費極長的通勤時間與高昂的交通成本,過著幾乎沒有生活品質的生活。

這種付租不如付息的觀念,使得許多年輕人住不進台北市,也應驗了「租屋是王,購屋是奴」的現象!

Comments:這是一個假設。如果市中心的房子兩千萬,租金三萬,也就是其實租金報酬率只有1.8%。而郊區的房子一千萬,租金兩萬,租金報酬率2.4%。今天假設有一個人貸款買房子,他應該買哪一間?租哪一間?看起來好像如果買市中心,租郊區,那等於租房子不用錢以外,每個月還多賺一萬來付市中心房子的房貸。而如果把貸款成本考慮進去,建議大家可以自己算算看,到底怎樣才是比較划算的。

「住者有其屋」的歷史包袱

我國現在的房地產相關法律,年紀幾乎都在五十歲以上,立法當時的中國,是處於一種房屋普遍不足,居住品質普遍不良,人民普遍貧窮,與外國勢力張狂的年代,所以政策上必須將房屋視為「民生必需品」而嚴加控制。

因此,不但不鼓勵人民投資房地產,反而處處加以嚴格限制,深怕貧窮人民賴以維生的房屋會被外國人或是有錢人全部買走,然後,再透過哄抬租金、炒作房價,使得辛苦工作的人民會慘到「貧無立錐之地」。

在國共內戰時,打著「土地改革者」名號的中國共產黨廣泛地取得了民心,更讓當時的執政者覺得房地產被壟斷,是造成失掉中國大陸統治權的罪魁禍首。

因此,到台灣後,就積極地實施土地改革,以減租(三七五減租)、送田(耕者有其田)、送地(公地放領)等方式,增加人民對政府的信心,雖然穩定了政權,但房地產也就因此成為不能投資的「項目」了。政府各種相關法令,愈訂愈嚴,將整個環境塑造成只要打擊高房價、打擊擁有房地產的富人,就是好政策;反之,則是向財團靠攏,圖利富人,這種反對房地產成為投資商品的民粹氣氛形成後,對於政策所造成的不良影響,卻幾乎沒有人有能力或有意願加以研究或檢討。

這種反房地產商品化的政策思維,經過五十多年的實施,其結果如何呢?它已造成自有住宅的比例,高到極為驚人的地步。

台灣目前房屋自有率已經接近九成,不但如此,擁有一戶以上房屋的家庭相信至少超過四成,這種現象已使得大多數的人民與家庭成為「屋奴」;不易搬、不易賣、不易租,因為缺乏有效率的房屋商品市場,所以只好不得不繼續擁有房屋,直到有一天房屋老了、舊了,變得不值錢了,反而成為了包袱。

我們被住宅綁架了,「自有」住宅讓我們不能遷移,不能無懼,不能旅遊,不能消費,甚至不能提供子女與父母們居住在喜歡的區位與足夠大的住宅裡,這是錯認了房地產,誤用了房地產,將可以帶給人們一生快樂的標的,變成了包袱、變成了恐懼、變成了妨礙生活品質提昇之源。

我們必須快速從「住者有其屋」的錯誤思維中脫身,要去追逐的應該是「要租好屋住」(住者有屋住)!不要等到六、七十歲,當看清問題時,已經時不我與,浪費了今生最佳利用房地產的機會。

只要觀念通了,永遠不嫌晚,因為從明天開始,房地產就會幫您有一個快樂的人生,所有年輕人今晚應該能有一個沒有恐懼,只有希望的睡眠,祝大家都能住在家人最喜歡的地點與住宅裡,因為那才是國家住宅政策的真正目標!

2010年3月8日 星期一

新連動債保單將重出江湖

6年期為主 最快1~2個月內可買到 2010年03月06日蘋果日報

【吳靜君╱台北報導】連動債保單因雷曼兄弟倒閉波及,停售近1年後,隨著投資市場及景氣逐漸穩定,連動債保單將重現江湖。據悉,壽險公司正研擬重新推出新的連動債保單,包含國泰人壽、中泰人壽、富邦人壽、新光人壽等已與投資銀行簽約,預計最快1~2個月內推出相關保單。

重新規劃

受雷曼倒閉影響,壽險公司紛紛停售連動債保單,國壽、富邦及新壽都已經停售1年,金管會日前公告全新規範,保險公司要賣連動債保單,不僅要資訊揭露相當清楚,還要先送到壽險公會審查。

據了解,國泰人壽、中泰人壽態度積極,已與投資銀行簽約,向壽險公會送審新的連動債保單,最快在1~2個月內就可見到新連動債保單。


年報酬率上看6.4%

國泰人壽投資商品部經理李文瑞表示,目前架上還沒有新連動債保單可買,也尚未有送審保單。富邦人壽副總董采苓表示,連動債保單過於敏感,壽險公司規劃要十分嚴謹,所以要見到首張連動債保單,恐還要一段時日。

據瞭解,目前壽險公司規劃的新連動債保單,以6年期為主,以目前最夯的澳幣、紐幣計價,規劃保證保本的商品,紐幣保單保證利率5.9%、澳幣保單則有6.4%的年報酬率,比澳幣定存還要高。

壽險人士也表示,實際上新連動債保單在新法嚴格控管下,資訊會更透明,連結標的商品內容都要中文化處理,且銀行銷售也要錄音、錄影。

此外,連動債保單確實存在投資銀行倒閉的風險,所以保戶現在對連動債保單還是「心有餘悸」,不過壽險人士透露,除非再發生金融海嘯,否則倒閉風險,已降低許多。

仍須留意匯率風險

開元投顧總經理陳南岳表示,除信用風險外,連動債保單與一般外幣計價保單一樣,承受匯率上的風險,且也有綁約、鎖在低利率、低報酬問題,建議先瞭解自己的風險屬性,及該保單所連結的標的,以免被「二度傷害」。

Comments:很遺憾現在市場上還是一直使用連動債這個錯誤的名詞,如果業界真的覺得連動債很敏感,其實應該趁機會正名。所謂的連動債,原文稱為Structured Note,翻譯成中文怎樣都不會是連動債,而正確的說法應該是結構式憑證。所謂的憑證,就是並沒有持有實物,而使用選擇權等工具去作操作,甚至有槓桿成份。所以假設購買澳幣連動債保單,其實並不是真的持有澳幣,而是擁有選擇權而已。若持有實際貨幣,保險公司倒了至少還擁有貨幣,但是擁有選擇權,保險公司倒了什麼都沒有了。


另外,所謂的「保本」這一個詞要非常注意。如果仔細看新聞的用字,就會發現這一則新聞在打模糊帳,「規劃保證保本的商品,紐幣保單保證利率5.9%、澳幣保單則有6.4%的年報酬率」。是保證利率,還是保證還本?如果本金一百萬,只保證利率,不保證本金的還本,那會很有可能賠到只剩下十萬,那即使保證利率10%也還是慘賠。所以不要只聽到保本就覺得沒有風險,請確定歸還所有本金,並且保證利率,這兩項都要完全具備,才真的算保本。


而最後提到的匯率風險也是要注意的,例如可能買保單當時是25台幣可以換一澳幣,所以一百萬台幣換了四萬澳幣。而六年到期後,匯率變成20台幣換一澳幣,結果四萬澳幣只能換到八十萬台幣,雖然澳幣的部份還本,但實際匯率損失高達20%。


這種商品風險非常的高,而且非常的複雜,我相信全台灣能完全看懂連動債說明書的沒有幾個人,尤其那厚厚一本有非常多數學算式。而老話一句,不懂的不要買,就對了。我想除非你就是設計商品的人,不然懂的機率很低很低。

2010年3月7日 星期日

女菜販陳樹菊默默行善 外媒:最能打動人心!

(2010/03/06 11:52)

生活中心/綜合報導

獲選傑出善心人士的女菜販陳樹菊,從小家境不好,媽媽和弟弟都是因為沒錢看醫生不幸過世,賣菜將近半世紀的她,到現在沒有結婚,拉拔六個弟妹長大,還認養三個小孩。

亞洲富比士日前進行一項亞太慈善英雄人物的調查,選出亞太地區48位傑出的善心人士,最特別的是,台灣入選的四位慈善家當中,有一位默默無聞的女菜販陳樹菊,國外媒體甚至形容,陳樹菊的事蹟,在48人當中最能打動人心。

記者來到台東中央市場,滿滿都是人,只見陳樹菊在攤子裡忙進忙出,即使她的善行被媒體曝光,她還是不改低調態度。陳樹菊小學六年級的時候,因為母親難產,弟弟又得肝病,家境清寒繳不出醫藥費,最後雙雙過世,為了養活六個弟弟妹妹,她只好輟學賣菜,這一賣就賣了將近半世紀,到現在都還沒結婚。

每天清晨4點她就起床賣菜,到晚上9點才收攤,甚至連生病住院都不肯好好休息,原本該住院一個月,她卻只住一個禮拜就跑回來賣菜。5年前,陳樹菊捐錢給母校蓋圖書館,讓當時的行政院長謝長廷還親手寫了扁額送給她;此外,她還在台東基督教阿尼色弗兒童之家捐了35萬,認養三個小孩。

把擺攤賺來的小錢,5元、10元一點一滴存起來幫助別人,她不為人知的善行登上各大報紙版面,讓更多的人看見這位不平凡的女菜販。(新聞來源:東森新聞記者吳宜霖、沈瑾暘)




賣菜嬤:錢給需要的人就對了

2010-03-06 中國時報 諶悠文、黃力勉/綜合報導

     曾捐出四百五十萬元積蓄給小學母校興建圖書館的台東市中央市場女菜販陳樹菊,獲《富比世亞洲版》(Forbes Asia)評選為亞太地區慈善「英雄」之一。許多民眾聽到阿菊阿嬤獲得富比世的肯定,紛紛表示「名副其實」;阿嬤則一貫低調回應,「這又沒什麼,錢給需要用的人就對了!」

     《富比世》從兩岸三地等十二個國家和地區,分別選出四名堪為典範的善心人士。這是該雜誌連續第三年進行這項評選。

     亞太地區典範 與梅鐸母親齊名

     今年名列四十八位慈善「英雄」名單的,有媒體大亨梅鐸高齡一百零一歲的母親伊莉莎白.梅鐸,以及來自香港的動作明星成龍和中國籃球名將姚明。不過最令人矚目的,要算是現年五十九歲的陳樹菊。

     台東中央市場下午一片漆黑,大多數攤位都已經休息,不過陳樹菊仍獨自守著自己的菜攤,中午沒事就打個盹,遇到熟識的買菜民眾就閒聊幾句。

     陳樹菊在中央市場賣菜已經四十八年,每天一早就到批發市場批菜,運到自己的攤位販售,風雨無阻,數十年如一日,她將賣菜的所得一元五角,一點一滴存下來,五年前一口氣捐出四百五十萬,給母校仁愛國小興建圖書館,善行讓人動容。

     陳樹菊努力攢錢 期能再捐千萬

     陳樹菊對於自己捐錢一事並不想多談,得知被《富比世》評選為亞太地區慈善「英雄」,阿嬤反問造訪記者:「這是什麼獎?這又沒什麼,反正錢夠用就好了。」

     陳樹菊低調地說,反正自己在賣菜,每天都不愁沒菜吃,獨身的她一人飽全家飽,多的錢就捐給需要的人,很多人捐的錢都比她多。

     至今還是清苦度日的陳樹菊,對於未來的打算,她說,還是會持續存錢,捐給需要的人。外電報導,今年陳樹菊更打算捐出一千萬元,協助貧窮學生支付學費和健保費。她低調的說,錢都還沒存夠,先講萬一做不到不是很「漏氣」,等真的成功了再說。


Comments:很多人都以為自己沒錢,就不做慈善。很多人賺了很多錢,但是卻忘記應該幫助別人。希望大家能夠在自己的理財規劃中,加入慈善這一項。其實不必多,一個月一千也可以作善事。我從研究所領薪水(協助執行指導教授的計畫)一開始就每個月捐一千給家扶,領的也是接近22K的薪資,所以一千元相當是我一天的工資或是5%左右的月薪,雖然薪水只夠溫飽,但捐贈比例並不大。請想想看,一日所得可以幫助一個小孩子一個月,好好求學,我覺得「投資報酬率」真的是非常的高。

健康險怎麼買 老來醫療最牢靠?

‧Money錢 2010/02/26
雖然生病不分年紀老少,但是,年紀愈長,身體狀況愈走下坡,醫療費用開銷難免愈大。趁年輕建構完整的健康險保障,等於是預先儲備未來的醫療資本。

【文/施禔盈】
75歲的王先生前一陣子身體不適,經過檢查發現是癌症,所幸王先生有保險來支付昂貴的單人病房,並且開刀也有理賠。

但是問題來了,當初王先生為了節省保費,因此買的是定期醫療險,而這張保單只保證保到75歲(一般定期醫療險多只能保到75歲),也就是明年起王先生就沒有健康險的保障了。面對癌症需要長期治療的狀況,王先生這才驚覺定期醫療險的侷限。

「終身」醫療險確實是不便宜,相對於一年一保的「定期」醫療險,保費差距少則2倍,多則6 倍。「年輕人在預算有限的情況下,經常會選擇定期醫療險來作為健康保障,但是愈進入老年,身體出狀況的頻率愈高,此時健康險愈顯重要。如果只有定期醫療險,恐怕照顧不到75 歲後的需求。所以我建議趁年輕一定要買終身醫療險。」詠倡保險經紀人林信成強調。Comments:這種說法是只談其中一個面相。以30歲男性來說,終身醫療險日額一千元,年繳保費大約18000,同樣日額一千的定期醫療險,年繳保費只要2500元,相差七倍以上。購買終身險要先思考的,是通膨的問題。現在每年花將近兩萬元,繳費20年所買的住院日額一千元,在20年後只剩下現在700元的購買力,30年後只剩下530元的購買力。仔細算一算,年輕的時候買終身醫療險,真的能夠照顧到75歲以後的需求嗎???

4類終身醫療保單  養老族一定要考慮

想照顧老年健康,終身型的醫療保單,包括醫療、防癌、重大疾病、長期看護,其實都是可以考慮購買的產品。

終身醫療險:一定要買的基本配備
健康險趁年輕買的原因在於保費相對便宜,通常繳交20 年的保費後,就可享有終身保障。「這樣才能讓老來生活有尊嚴。其實從保障內容與相對保費來看,終身醫療險還是划算的,特別是現在終身醫療險變聰明了,保戶可以根據自己的需求買一張最適用的保單。」台灣人壽業務發展部專案經理楊淨雯提到。

過去最盛行的無上限醫療險停賣後,帳戶型醫療險成為終身醫療的主流,但有的帳戶型醫療險因為含括壽險,所以保費偏貴,舉例來說,300 萬元醫療給付限額的保單,30 歲男性年繳保費要3 ~ 4萬元。

保單的設計是,帳戶中有300萬元,生病住院或開刀的賠付,都從這300 萬元中支出,上限就是300 萬元,萬一醫療費用超過此限額, 則不賠; 但若沒有超過,身故時最低會返還50 萬元的保險金。

只是這樣的保單設計對於已有壽險的保戶來說,有重複保的問題,而且保費昂貴,所以之後帳戶型去除壽險的部分,保費因此平易近人多了。

250萬元限額的帳戶型醫療險,30 歲男性年繳保費只要約1.3 萬元,不同的是,未來身故後,此保單只會返還所繳保費扣除理賠的金額。

舉例來說,如果20 年來繳交的保費共26 萬元,期間理賠的金額總共是15 萬元,那麼身故後就退還11 萬元。「但是不論如何,這種保單領的一定會比繳的多。」楊淨雯說到。Comments:如果領到的沒有比繳的多,有人會負責嗎?而且繳26萬,都不計利息喔!大家可以自己算一算30歲年存1.3萬,連續20年,然後到70歲的時候連本帶利會是多少錢,年定存利率只要1%就好了!這種話仔細想就知道是話術。

如果還是覺得保費太高,預算不足,但又想要照顧75 歲以後的健康,林信成提到業界有一張可以保到105 歲的定期醫療險可以考慮。

這張由國華人壽推出的保單,保費每年約5000 元,確實可以大大減輕保費負擔。只是定期醫療險都有每5 年調整一次保費的缺點,可以想見,年紀愈大,要繳交的保費愈高,而且不像終身醫療險繳個20 年保終身,定期醫療險必須活到老繳到老。Comments:要說這是缺點也可以,但是保費的調整根據年齡非常合理,老的時候醫療險比較貴,但是收入也比較高,而且老年之後家庭責任減輕,壽險部份可以減少,而主要去負擔醫療險,這都是應該提到的規劃方向,而不能只提越老保費越高,這樣會讓讀者對定期醫療險卻步,失去花小錢買大保障的機會,而花大錢買到將來的小保障。

也因此如果活太久,又從年輕就開始買這張定期醫療險,總繳交的保費有可能會超過終身醫療險。也因此怎麼選擇,保戶得要看目前的年齡,敲敲計算機再做決定。Comments:總繳保費的確可能會超過終身醫療,如果是30歲開始繳費,超越的時間大約是在70到75歲的時候,但是請記得剛剛談的兩個重點:1. 老年時終身醫療的購買力還剩多少?2. 用定期醫療,年輕的時候多儲蓄和理財,會比年輕時把錢放在保險公司好(保險公司要賺錢還是會給你利息?)

癌症險:罹患機率高,應該率先補足
想要好好照顧老來身體,終身醫療險是基本配備,住院可以補病房的差額,手術有理賠金。但若考量現代人每3 人就有1 人罹癌,惡性腫瘤又是國人10 大死因首位,癌症險是第二個需要補足的健康險保單。

楊淨雯解釋,癌症的治療費用可觀,除有許多自費用藥,出院後的療養也是一段漫漫長路。

癌症險的理賠支付除了在確認罹患癌症時,可以領取一筆保險金外,事後的各項醫療費用,例如義肢、義乳重健、化療等費用,也都有支付。

也因此對於有家族病史的人,買一張癌症險有其必要。以30 歲男性、投保20 年期、住院日額1000 元、醫療總限額200 萬元的終身防癌險為例,年繳保費約6500元。

通常終身醫療險加終身防癌險,會是一般人建構健康防護網的第1、2 層考量,每年約支出2萬元,便可以讓老來健康獲得一定的保障。Comments:還是只提終身不提定期,不全面的報導就是不好的報導。

重大疾病險:一次領取一筆保險金
如果預算充裕,便可以加買重大疾病險(有些保單除重大疾病外,還含括特定傷病)。目前保險公司所定義的重大疾病有7項,包括癌症、腦中風、心肌梗塞、冠狀動脈繞道手術、慢性腎衰竭、重大器官移植、癱瘓,涵蓋了國人十大死因所常患的疾病。

雖然重大疾病含括癌症,但與癌症險主要提供罹患各種癌症時的醫療與身故保障不同的是,重大疾病險理賠時,都是一次給付一整筆保險金,而不是根據就醫情況分次領取保險金。舉例來說,投保重大疾病險100 萬元保額,當確定罹患7項重大疾病中的一項時,便可以領取100 萬元保險金,但同時保單也停效。

長期看護險:減輕請看護人員的財務負擔
除了龐大的醫療開銷外,生病需要有人照護,尤其像是年紀大的中風病人,更需要有人長期在旁看顧,這時候長期看護險就派上用場了。長期看護險其實與住院醫療險類似,只是支付的費用並非住院、開刀、或其他診治上的費用,而是偏重在聘請看護人員等的長期財務負擔。

也因此在終身醫療、終身癌症、重大疾病險外, 如果行有餘力,可以考慮買一張長期看護險,如此一來,老來健康便有全面性的保障。

「以上這些保險不用一次買足,可以根據預算多寡,以零件組合的概念,慢慢補足。」楊淨雯提到。Comments:長期看護險可以先觀望,政府似乎有意要成立全民的長期看護險。

健康險總保費與保障限額差距  愈大愈划算

但唯一的重點是,所繳總保費與保障限額中間的差距得要愈大愈划算。林信成舉例說明,55 歲的男性投保20 年期終身醫療險,每年保費6萬元,但保單總理賠限額是120 萬。這代表若繳費期滿總繳保費120 萬元,但保險公司最多也就只賠120 萬元,等於是用自己的錢來付醫藥費。

所以如果年紀偏大,約55 歲以上,建議自己在銀行開一個專款專用的醫療戶頭,然後每個月存5000 元或更多錢,當做醫療支出費用即可。Comments:醫療險保費越漲越貴,將來這個年齡可能會下降。

專家經常呼籲,要趁年輕存足老本, 如此才不用煩惱退休生活, 這個老本當然包括醫療支出。算得出來的日常生活開銷,可以用投資理財來籌措,但是算不出來的醫療費用,就要仰賴保險了。趁年輕,把健康險建構完全,老來才不用傷神。

定期醫療險、還本型醫療險可用 做加強保障
定期醫療險的優點是保費低、保障高,缺點是非終身、保費可能隨年齡調漲、有被解約或無法續保的風險、且有年齡限制,所以通常被視為「加強型」保單。另外,標榜用利息買保險的還本型醫療險,優點是保費不會一去無回,但缺點也是有年齡限制,因此同樣屬於「加強型」保單。如果已經有了終身醫療險,但希望有更好的醫療品質,則可以考慮加買此二類保單。Comments:保險的原始意義就是用小錢買大保障,所以定期險最符合這個意義,卻被當加強,這實在是本末倒置,這樣的規劃只有對保險公司和保險業務有好處。而還本型則是完全部應該納入考慮的,因為完全違反用小錢買大保障的原則,買了之後鎖住自己的資金,只對真的存不住錢的人是好的(然後領回還本保險金後又馬上花光,一樣沒存到錢)。

各健康險訴求不同 保障不至重複強保障
健康險包含的險種不少,很多人會問,在整個補足的過程中,會不會出現重複保、浪費資源的問題?楊淨雯解釋,健康險的險種各有各的訴求,雖然部分會有重複的情況,例如重大疾病險含括癌症理賠,但仔細看看這兩種保險的內容,還是有差異,重大疾病險是一次給付一筆保險金,癌症險則是針對診療過程發生的醫療費用給付。

而罹患癌症住院雖也可以領到住院醫療險的日額給付,但是初次罹癌或後續放射線化療的部分,也只有癌症險會賠付。因此,雖然有部分內容可能重複,但卻沒有浪費資源的問題。而除了終身醫療險強烈建議一定要買外,其他險種要不要買,就看自己的需求來做規畫了。

【完整內容請見《Money錢》2010年2月號】

Comments:兩大財經雜誌都選在二月刊登醫療險的報導,但是內容都很不好,建議大家看報導時,要有自我思考的能力,包括我說的也不一定是對的,請自行思考。

銀行保險前景 存3大隱憂

2010-03-07 工商時報 【記者孫彬訓/台北報導】

     銀行保險業績雖然持續增長,但業者提出幾項隱憂,第一是法規的變化,其次是利率的變化,第三是景氣的變化,這幾項將是觀察銀行保險今年發展的關鍵。

     第一項隱憂就是銀行保險新制度下,對市場的衝擊,目前已經確定的幾項法規,像是未來銀行保險需設專區經營、共同行銷共用營業場所、銀行設立保險經紀人、代理人部門的影響,加上近期電話行銷的草案剛出爐,對經紀人、代理人的法規則尚未出爐,這些,對於銀行保險的衝擊將有很大變數存在。

     銀行保險主管就說,各家金控、銀行內部,光是風險控管、稽核部門、營業部門,各對於已出爐的法規略有差異,何況是各家金融業對法規的解讀不同,因此這部分將是各銀行今年的挑戰。

     第二項隱憂是利率的變化,尤其央行可望在今年升息,過去金控中,引導銀行客戶資金轉到保險的風潮,是否會反向操作,變成保險資金轉到銀行端,造成客戶間的資金大挪移,都充滿了變數。

     此外,近幾年銀保的快速成長,2008年的動力來自連動債投資型保單、2009年來自富邦金、國泰金對銀保的高度重視,今年的動力目前還看不到,這都是要觀察的重點。

     第三項是景氣的變化,眾多保險代理人高階主管直言,今年上半年還可以抓到市場方向,大致上延續去年下半年的策略,但下半年的景氣動向「不這麼明朗」,所以現在各公司都在把握商機,希望盡量把上半年的業績衝高。

     此外,在市場的變化中,由於合作金庫與法國巴黎合資成立的合庫人壽,預計3月成立,南山人壽的交易案也日益明朗,未來合庫與中國信託商銀2大銀行保險通路,加上法國巴黎人壽、南山人壽的銀行保險通路策略調整,都將牽動整個銀行保險市場的變化。

     市場對銀行保險的發展樂觀,但今年發展多了許多變數,因此各家業者直說,今年的銀保市場發展值得期待,也會密切觀察變數的發展。

2010年3月1日 星期一

北市人口 連13月流失

房仲業者昨天指出,這股移民潮從去年開始,風潮不斷擴大。

台北市民政局資料顯示,台北市總人口從去年開始,連續十三個月「遷出大於遷入」,一年來已經淨遷出近兩萬人;台北縣一年來則增加三點九萬人。房仲業者說,這些遷出人口應該都是受不了台北市超高房價,只好搬到北縣。

根據台灣不動產交易中心統計,台北市目前房價平均每坪四十三萬元,到台北縣可以買兩坪、到高雄可以買五坪,民眾無奈遷出台北市區。

永慶房仲集團研展室協理黃增福昨天表示,二月台北市民遷往台北縣的比率已達到百分之廿四,創下近半年新高,其中又以淡水、板橋、三重等為主。

信義房屋代銷部協理何胤諭認為,觀察馬上到來的台北縣三二九檔期銷售情況,這種「移民」現象應該會更明顯。

台灣不動產交易中心指出,去年一整年,全台六大都會區成屋平均單價大漲兩成,等於平均一坪漲了三萬元;例如台北市在二○○八年總統大選最高點時,一坪平均卅五萬元,現在已達四十三萬元。

黃增福也說,台北市房價飆漲,市中心的平均單價約六十萬元,台北縣一級城市均價每坪約廿五點六萬元,造成購屋區塊大挪移。

黃增福表示,台北縣一直就是外來人口首要的聚集處,台北縣的生活機能同樣完善,但房價相對便宜,外地客一旦決定在大台北地區購屋,只能多花一點交通時間,選在台北縣落腳。

【2010/03/02 聯合報】

空頭總司令出書 張金鶚:我常試水溫

【聯合報╱本報記者許佳佳】

被不動產業者又愛又恨的稱為「房市空頭總司令」,只要提到「房地產」三個字,政大教授張金鶚就認真起來,他會積極甚至帶著些許激動與每個有興趣的人討論,彷若把課堂搬到了現場。

張金鶚教書教了20年,他要求學生每堂課都要交心得,還把大一必修課排在周一上午8點到10點,就是訓練學生從大一開始,每周日晚上就要收心,認真地面對自已的專業。

嚴格要求學生,也嚴格要求自己。直到今天,張金鶚表示,他上完每一堂課幾乎都是滿身大汗。20年來如一日,背後就是一種熱情,讓人可以抗壓,持續對專業理念的堅持。

他說,現在市場上許多有關房地產的討論看似豐富,但很多資訊都被簡化扭曲。比如說「有土斯有財」、「高通膨或低利率時代,租不如買」、「買房子看區位就對了」,這些通則禁不起邏輯思考的挑戰,更不應該成為商人推銷給全台灣民眾的唯一價值觀。

張金鶚認為,不動產投資是件複雜的工程,面對人生中一筆幾百幾千萬元的金額,時機、區位、產品、價格、個人生活型態等,都應該被謹慎地列在買與不買的選擇項目中。每個家庭的需求明明各異,家人共同想法才應是交易時的考量重點,但普羅大眾卻被各式銷售話術牽著往同一個方向走。

張金鶚積極打破許多房地產業者鼓吹的口號,被媒體稱為「平民房價捍衛戰將」,最近新書《張金鶚的房產七堂課》即將上市,希望市場在廣告以外,還能聽到一些專業、真實的聲音。

雖然常被稱為房地產空頭總司令,但張金鶚說,其實他從來不用既定的多空立場來看市場。如果兩三年後房價跌到他認為合理的價位,他甚至也會在政大附近換屋。

他回台灣20年,曾買賣過預售屋、中古屋、辦公套房等好幾種商品,租過房子,還作過短暫的包租公。他說自己不只是關在校園中的教書匠,也常下場試水溫。

張金鶚說,住得舒服,永遠是買房子的主要目的。個人生活型態、階段性財務規畫、產品本身,才是交易考量的關鍵。如果你具備的專業知識不足,靠房地產賺錢只是輔助效用,它不應該被吹成過大的泡沫。因為世界上沒有神話,房地產市場也是。

【2010/02/28 聯合報】