當房東﹐你準備好了嗎？

華爾街日報 2011年 11月 29日

這個想法很有誘惑力：買一所空置的房子或公寓﹐再出租給因還不起房貸而失去居所的眾多美國人。現在利率接近歷史低位﹐房價還在下跌﹐此時開始房東生涯﹐成本要比以往低不少。

投資者對此很感興趣﹐因為現在的債券收益率低得可憐﹐股市又是如此地反復無常。加州羅斯維爾(Roseville) Empyrion財富管理公司(Empyrion Wealth Management)的總裁金伯莉•福斯(Kimberly Foss)說﹐她看到有不少客戶在尋求購買低價出售的房屋。她的客戶的平均資產淨值在400萬美元左右。

她說﹐“我的許多客戶都在考慮用投資組合中的一部分資金來購置房產。他們認為﹐這是一種類似於退休計劃的穩妥投資方式。”

不過﹐有志於當房東的人必須小心許多陷阱﹐如長期空置、成本超支、房客欠租、再融資困難和高估租金收益等。

當市場環境萬事俱備時﹐投資者很容易忽略這些風險。標準普爾/凱斯-席勒房價指數(S&P/Case-Shiller index)的最新數據顯示﹐全美房價已經跌至2002年時的水平﹐同時融資成本保持較低水平。房地美公司(Freddie Mac)始自1971年的歷史數據顯示﹐截至2011年11月10日的那一週﹐美國30年期固息貸款的平均利率為3.99%﹐離10月6日的歷史最低位3.94%相去不遠。

租金水平也在上升。據北卡羅萊納州卡瑞市(Cary)房地產趨勢分析公司Local Market Monitor稱﹐2011年三季度﹐包括公寓和獨棟別墅在內的美國住宅的平均月租金為846美元﹐比去年同期增長2.5%。這一水平低於3.5%的長期平均年增長率﹐但比2009年租金同比下降3%的情況要好。

連奧巴馬(Obama)政府都在考慮參與到租房市場中來。政府官員正在研究如何將一些因不能償還貸款而被房利美(Fannie Mae)和房地美公司收回的房子投入租賃﹐以減少這兩家住房抵押貸款巨頭在這些房屋上遭受的損失。

所有這些都在吸引投資者的目光。房地產投資網站ezLandlordForms.com運營商布萊恩•戴維斯(Brian Davis)說今年網站的訪問量增長了20%。

華盛頓某公司的市場總監傑森•沃克(Jason Walker)說﹐“很多人覺得我現在買房很不理智。”但房價太具誘惑力了。沃克11月份在巴爾的摩(Baltimore)買了一棟聯排別墅﹐價格只要27.5萬美元。他說自己付了20%的首付﹐餘額用4.5%固定利率的30年期貸款支付﹐租出去後﹐估計每月能淨賺1,000美元。

在投身房東事業之前﹐你得知道以下一些事情。

便宜的房子並不總是一筆好的投資。得克薩斯州Sugar Land公司的金融規劃師韋恩•考普林(Wayne Copelin)說﹐即使這個房屋是以房地產市場鼎盛時期的半價出售﹐也不一定能產生足夠的收入來讓你賺錢。

投資的關鍵是要搞清楚你買下的房子能帶來多少租金收入。明尼蘇達州聖保羅市(St. Paul)專為投資客提供服務的房地產經紀人傑森•瑞德(Jason Reed)說﹐一個大致的原則是：只有年租金至少能達到房價的1.25%時才值得出手。

判斷潛在的租金收益並非易事。有些房屋以前被出租過﹐賣家能提供租賃記錄﹔有些房屋則從未被出租過。

掌握租賃市場行情的方法之一是去FinestExpert.com這類跟蹤全美房屋入住率和租金水平的網站瞭解情況。

在有些特殊的區域﹐房價下跌﹐租金卻還在上漲。以田納西州首府納什維爾(Nashville)為例﹐根據Local Market Monitor的數據﹐那裡的租金在過去一年半以來漲了6%﹐而同期的房價下跌了3%。存在同樣現象的地方還有得克薩斯州的厄爾巴索市(El Paso)、內布拉斯加州的奧馬哈市(Omaha)、北卡羅萊納州首府羅利市(Raleigh)、匹茲堡(Pittsburgh)以及華盛頓。

Local Market Monitor公司的總裁因戈•文澤爾(Ingo Winzer)表示﹐在一些壞賬房屋情況嚴重的地方﹐如拉斯維加斯(Las Vegas)和菲尼克斯(Phoenix)﹐那裡的房地產市場依然很不穩定﹐房價可能很低﹐但失業率也很高﹐可能導致一些房屋長期空置無人來租﹐從而進一步降低房屋的價值。

Local Market Monitor將得克薩斯州首府奧斯丁市(Austin)、俄亥俄州的亞克朗市(Akron)以及得克薩斯州的達拉斯(Dallas)列為最具吸引力的市場﹐將底特律(Detroit)、拉斯維加斯和佛羅里達州西棕櫚海灘(West Palm Beach)列為“危險”區域。

位於科羅拉多州博爾德市(Boulder)的美國公寓業主協會(American Apartment Owners Association)的主席傑夫•克朗羅德(Jeff Cronrod)說﹐投資者在評估房產價值時﹐要以一個租戶的眼光來看。去房子週邊的社區轉轉﹐看別的房東是不是急著招攬租戶。是不是有很多空屋？有沒有業主提供幾個月免費入住的優惠條件以推動租賃需求？克朗羅德說﹐如果存在這些現象﹐那就要小心為好。

持有房屋所產生的開支會積少成多。讓房地產投資者遭遇滑鐵盧的另一陷阱是：沒有考慮到一些額外成本。

洛杉磯小型房地產投資公司Post Investment Group的總裁傑森•普斯特(Jason Post)說﹐除了佔房價3%到6%的交易成本以外﹐稅收、保險、維修等一般性維護費用可能遠遠超過投資者的預期。該公司購買並經營公寓住宅。

瑞德說﹐投資者每年應至少準備2,000美元用於支付保險、稅收以及社區泳池分攤費用之類的開支。為避免一項較大的房屋維修費用讓你措手不及﹐要預備至少半年的租金以備不時之需。

在加州聖何塞市(San Jose)經營一家物業管理公司的傑瑞•蓋瑞提(Jerry Garretty)說﹐“有些奇怪的開支是無法預料的。”他說﹐六個月之前﹐在加州庫比提諾市(Cupertino)的一所房屋﹐他把欠租三個月的房客清除出去﹐結果發現他們走之前把快幹水泥倒入下水管道──花1,000美元才修好──而且還把墻壁塗得亂七八糟。

佛羅里達州邁爾斯堡(Fort Myers)Kevin Jursinski & Associates律師事務所的不動產律師傑森•霍爾茲(Jason Holtz)說﹐房屋保險的保費飆升﹐這也會減少投資者的投資利潤。在佛羅里達州這樣經常遭受風暴襲擊的地方﹐這種現象尤其普遍。

在佛羅里達州溫特黑文市(Winter Haven)擁有一套三單元公寓房的凱瑟琳•法瑪奇蒂斯(Kathleen Farmakidis)說﹐她今年的房屋保險上漲了50%﹐每個月要付110美元。

克朗羅德說﹐買離住所太遠的房子風險比較大﹐最好還是購置在你日常活動範圍內的房產用於出租。雖然較遠的房屋價格可能便宜﹐但管理起來會很困難。

作為業主﹐你得隨時準備去修理出租屋的水龍頭、坍塌的屋頂﹐還有其他各種半夜就得趕去處理的麻煩──或出錢雇別人去做。

在當地聘請一名物業經理是一個明智的做法。他們會幫你維修房屋、收取租金﹐甚至篩選房客﹔但一般會收取年租金的8%到10%作為服務費。

而物業經理的水平是參差不齊的。2009年﹐一家小企業的老板邁克爾•艾普斯坦(Michael Epstein)在佛羅里達州龐帕諾比奇(Pompano Beach)低價買了一棟被銀行收回後拍賣的獨棟別墅﹐房子需要重新維修。他平時住在朱庇特市(Jupiter)﹐兩地相距有一個多小時的車程。

艾普斯坦雇了一名物業經理維修房屋﹐並負責房屋的日常維護。由於艾普斯坦不經常去看房子﹐幾個月後他才發現﹐那名經理根本沒有監督維修過程﹐維修的質量非常糟糕。他不得不又花了4萬美元﹐才把房子恢復到相關法律要求的水準。

艾普斯坦說﹐“這是我沒有考慮到的風險。”

做投資計劃時保守一點﹐這是有好處的。不要假設房子馬上就能吸引到租客。房地產投資公司Bruce G. Pollack & Associates總裁、非盈利組織房地產管理學會(Institute of Real Estate Management)會長吉姆•伊文斯(Jim Evans)說﹐如果所在社區有很多壞賬房屋﹐那麼這些房子不但對買家來說缺乏吸引力﹐而且對租客來說也是如此。

財務顧問們說﹐最好的策略是做一些緩沖安排。假設至少需要三個月時間才能找到租客﹐並留足三個月的租金用來應急。

約翰•因特多納托(John Interdonato)就沒有預料到這樣的問題。他是一名電氣工程師﹐2005年在佛羅里達州珊瑚角市(Cape Coral)花28萬美元買了一處投資性房產﹐每月要還2,200美元的房貸。他覺得每月的租金足以支付貸款﹐但從2009年開始﹐房子空置了一年多﹐沒法用房租還房貸了。

到2010年12月﹐保留這處地產已經花掉了他50%的存款﹐他不得不將其出售。

因特多納托說﹐“我覺得就好像有把槍頂在我的額頭一樣。”

再融資會比較困難。現在的利率很低﹐不少業主近期打算將其住房抵押貸款再融資。然而﹐佛羅里達州奧蘭多市(Orlando)的不動產律師麥特•英格萊特(Matt Englett)表示﹐貸款機構不太願意接受投資性房產的再融資申請。

他說﹐銀行認為投資性房產的風險較大﹐因為與自住房產的業主相比﹐投資性房產的業主更容易直接放棄房產﹐不再清還貸款。

俄亥俄州奧羅拉市(Aurora)一家國際活動策劃公司的老板馬克•謝普羅維茲(Mark Cheplowitz)說﹐他在佛羅里達州柯里爾縣(Collier County)的兩處房產每年大約要讓他損失2.4萬美元。11月﹐一家貸款機構拒絕了他的住房抵押貸款再融資申請。

謝普羅維茲說﹐他每次坐飛機去看那兩處地產時﹐都感到很絕望。

他說﹐“我來這裡﹐住著一家破爛的汽車旅館﹐而我的房客卻住在那讓我不斷賠錢的漂亮房子裡。”

投資者還要小心篩選房客。把房子租給靠不住的人﹐這是一個會讓你付出巨大代價的錯誤。驅逐房客的法律程序要花費數月時間﹐在判決生效前﹐業主無法將房子租給別人。

克里斯•奧蘭德(Chris Ourand)是一家IT公司的營銷總監﹐在馬里蘭州阿諾德市(Arnold)有一棟四居室的聯排別墅。他說自己鬥爭了近10個月時間才把一個自2月份開始就不交房租的房客趕了出去。

奧蘭德住在附近的塞文納帕克市(Severna Park)﹐他說自己跑了三次法院催房客交租金﹐到今年10月份﹐他終於把欠租的房客趕出去﹐但房子也被搞得亂七八糟了。

奧蘭德說﹐這次折磨讓他損失了該房產約三分之一的年投資收入。“這是我最糟糕的一次投資經歷﹐簡直就像一場噩夢。”

甚至連信用記錄良好的房客也會露出猙獰的一面。住在芝加哥的律師瑞秋•霍本科(Rachell Horbenko)說﹐有天她半夜醒來聞到大麻的味道﹐原來是房客在吸大麻。煙霧都鑽進了她六個月大的女兒的房間。因此﹐霍本科不得不把房客趕了出去。

她說﹐“我女兒的房間里煙霧彌漫﹐幾乎都看不見嬰兒床了。” 她說驅逐程序花了三個多月才完成。

JESSICA SILVER-GREENBERG

不是保險卻很危險 屢判無罪 往生互助會無法管

自由時報 – 2011年11月28日 上午4:25

記者楊政郡／專題報導

寄生在老人會、公益協會的「往生互助會」，行政機關及檢察機關口口聲聲說違法，卻找不出違反什麼法？檢方以違反保險法起訴，法院卻一再出現無罪判決，讓民眾無所適從，這類往生互助會處於「空窗期」階段，令人擔憂。

有會員表示，往生互助會遊戲規則單純，死一個人繳100元慰問金，一個月不超過2200元，負擔不會太重，若3年後死亡，幾乎可以獲得2至3倍的慰問金，如果多活幾年才死，利潤變低，就當成作公益。

由於全國各地一、二審法院，一再出現無罪判決，在中南部這類「往生互助會」，不僅死灰復燃，而且招攬動作更加明目張膽；業者肆無忌憚，在台中市太平、大里、霧峰等區，同時遇到3、4個互助會招攬是常有的事，動作非常積極，值得行政主管機關特別注意。

以中檢的案子為例，「中華關懷家庭扶助協會」被控違反保險法，台中地院認定該會的「往生互助會」是互助性質，與保險法規範對象或「類似保險」都不符，其招攬津貼只是些微勞務補貼，不符經濟利益，全案判無罪。法官說該往生互助會，是會員發生死亡，才由尚存會員收取慰問金給付。這與保險承擔風險及保險費給付性質大不相同，不符保險法規範的「類似保險」，只是一種互助性質。

法官在判決書中指出，這種「往生互助會」如檢方所言，收入不足以支應往生慰問金發放，日後恐有倒閉危害金融秩序之虞；其手法雖不算「保險」卻有「危險」，是否有成立其他犯罪，或是應由主管機關修法，或制定專門法規加以規範，主管機關應積極處理。

行政院金管會、內政部都說上述互助會「於法不合」，但是法官卻明說不是起訴法條不對，就是無法可管。行政機關有無修法，或另訂專門法規來規範的準備，否則繼續放任這種行為擴大，目前雖處於空窗期，一旦發生道德危機，受害的還是這些老人及其家屬。

國外旅行 保險怎理賠？

【聯合報╱記者薛翔之】


Q：旅行平安險的保障範圍有哪些？

A：投保旅平險，當被保險人在國外旅遊期間，不幸因「意外死亡」或發生「意外造成殘廢」時，保險公司將支付保險金。至於中風，因屬「重大疾病」，一般來說，不在旅平險主約保障範圍。

但如果旅客加保旅平險的「附約」，例如加保「海外突發疾病理賠」，保險公司就會提供海外突發疾病（例如中風）的理賠。不過，被保險人在國外就醫時，必須前往符合條件的醫療院所，才能申請理賠，而且是花多少、就理賠多少；若只是到小診所或國術館治療，可能無法申請理賠。

Q：若有投保旅行險，不幸中風時，可申請海外急難救助（SOS）專機返國嗎？

A：海外急難救助不是旅平險的專屬服務，一般民眾投保一定金額以上的壽險，或公司的團體保險，保險公司通常也會提供這項服務。

海外急難救助提供受傷的保戶，轉送到當地院所，或是安排回國，也可以安排親友前往當地探視，所需費用在一定金額以內，由保險公司負責。

Q：申請海外急難救助有沒有申請期限？

A：有！各家保險公司規定不同，有些保險公司規定，要在事故發生起的三天之內，就須向保險公司提出（不過，海外因有時差因素，保險公司通常會從寬認定）；有些保險公司規定，保戶在住院期間要提出。

這次事件中風的當事人，家屬因為在事故發生一周後才提出申請，超過規定時間，保險公司無法受理。

Q：申請海外急難救助，保戶需要負擔費用嗎？

A：保險公司提供海外急難救助服務有金額上限，各保險公司規定不同；若是超過保險公司的上限，保戶需自行負擔差額。部分保險公司對一般保戶的上限折合新台幣約75萬元；VIP保戶上限折合新台幣約300萬元。

（資料來源：保險公司）

【2011/11/08 聯合報】

拆6個機位 「航班擔架」救命花費較少

【聯合報╱記者劉惠敏／台北報導】

民航機上的擔架艙位，即是將民航機上原本六張以上的經濟艙座位拆除，裝上擔架及醫療設備，較醫療包機費用低廉許多。圖右橘色擔架即是。照片提供／童綜合醫院盧立華主任

月前至奧地利度蜜月意外中風的彰化新郎陳桓毅，經由一般民航機的「經濟艙擔架位」轉送回國治療，遠比醫療專機或包機便宜許多。其實目前透過海外緊急醫療轉送回台的，選擇航班擔架遠比專機多。

先前藝人林志玲、Selina、前國防部長唐飛搭醫療專機或包機返國治療，費用很可觀。童綜合醫院急診部主任盧立華說，不少人以為僅有包機回國醫療一途，其實海外緊急醫療的交通運輸有三種選擇。

一是早已改組裝專為醫療之用的專機，如童綜合醫院與中興航空合作的直昇機醫療專機，國際ＳＯＳ與大陸金鹿航空合作的醫療專機，時效性高，但飛航距離有限。

二是醫療包機，利用民航機不飛航時的空檔，再裝上擔架、醫療設備，不搭載其他旅客。這是名人較常採用的方式。

再來便是這次陳姓病患所搭乘的航班擔架，利用一般民航機，拆六張以上經濟艙座位後，改裝擔架及呼吸器、血氧偵測等設備，在既定航班與其他乘客共乘返國，總計花費可能僅需包機的五分之一。此次從奧地利返國花費的一百五十萬元，即包括來返加上醫護人員的座位、航班提供的氧氣設備及相關醫療費用等。

國際ＳＯＳ總經理陳楷植說，該團隊一年接受海外緊急醫療服務約有三百件，其中八成是接受經濟艙擔架位的方式轉送；使用專機或包機者，多是因重大傷病如有感染之虞，或是一些名人和富人。如當時嚴重燒燙傷的Selina，嚴重發炎、發燒現象擔心被感染，或當年協助ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）病患返國，也需負壓隔離設備，另外依賴呼吸器、血氧濃度在邊緣的心臟病人等需加護病房團隊。

【2011/11/08 聯合報】